JAKARTA – PT Kereta Api Indonesia (Persero) atau PT KAI akan menggarap kawasan berorientasi transit (Transit-Oriented Development/TOD) di Stasiun Manggarai. Tahap awal pembangunan akan mencakup 3.740 unit hunian dan 150 unit ritel di atas lahan seluas 2,19 hektare.
Direktur Utama KAI, Bobby Rasyidin, menyatakan bahwa pengembangan Manggarai sebagai TOD merupakan bagian dari upaya perseroan memperluas peran transportasi publik dalam pembentukan kawasan perkotaan. Menurutnya, kota dengan mobilitas tinggi memerlukan perencanaan yang dapat mendekatkan masyarakat dengan tempat tinggal, pekerjaan, layanan publik, dan jaringan transportasi.
“Kota akan bekerja lebih baik ketika masyarakat dapat tinggal lebih dekat dengan transportasi publik dan pusat aktivitasnya. Manggarai memberi kesempatan kepada KAI untuk membangun kawasan dengan pendekatan itu. Kami ingin perjalanan masyarakat menjadi lebih ringkas, biaya mobilitas semakin efisien, dan akses terhadap kota semakin terbuka,” ujar Bobby dalam keterangan resminya, Kamis (20/8/2026).
Bobby menambahkan bahwa Stasiun Manggarai memiliki basis mobilitas yang kuat untuk pengembangan ini, melayani sekitar 162 ribu pergerakan pelanggan setiap hari dengan 700-750 perjalanan kereta api per hari. Data KAI mencatat peningkatan jumlah pelanggan KRL yang melakukan gate in di Stasiun Manggarai dari 5.142.739 pelanggan pada 2023 menjadi 5.575.711 pelanggan pada 2024, dan 5.456.309 pelanggan pada 2025. Hingga Juni 2026, jumlahnya telah mencapai 2.716.932 pelanggan.
Pengembangan Manggarai juga menjadi langkah KAI dalam membangun kapabilitas pengelolaan TOD yang kompetitif, belajar dari praktik terbaik kota-kota dunia namun tetap berfokus pada kebutuhan masyarakat Indonesia. “Keberhasilan Manggarai nanti akan diukur dari seberapa nyaman kawasan ini digunakan untuk tinggal, bekerja, berpindah moda, dan menjalani aktivitas sehari-hari,” terangnya.
Tahap awal akan difokuskan pada Blok F dan Blok G dengan total lahan sekitar 2,19 hektare. Dari jumlah tersebut, 1.232 unit dirancang untuk segmen Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM).
Groundbreaking pengembangan tahap awal ini dijadwalkan berlangsung pada Jumat (21/8), dengan kehadiran Ketua Satuan Tugas Perumahan, Hashim Djojohadikusumo. “Pengembangan Manggarai diarahkan untuk mendekatkan hunian dengan transportasi publik, tempat kerja, serta berbagai aktivitas perkotaan yang setiap hari menjadi bagian dari perjalanan masyarakat Jakarta dan wilayah aglomerasi,” tambah Bobby.
Dikembangkan Bertahap
Vice President Corporate Communication KAI, Anne Purba, menjelaskan bahwa Blok G memiliki luas sekitar 6.925 meter persegi dan Blok F sekitar 15.014 meter persegi. Di kedua area ini, direncanakan pembangunan 308 unit hunian MBR, 924 unit hunian MBM, dan 2.508 unit hunian komersial, serta 150 unit ritel. Unit hunian dirancang dalam beberapa tipe, mulai dari studio 28 meter persegi, tipe 36, hingga tipe 45.
“Komposisi hunian di Blok F dan G dirancang agar berbagai kelompok masyarakat dapat berada dalam satu kawasan yang dekat dengan transportasi publik. Sebanyak 1.232 unit berada pada segmen MBR dan MBM. Ini menjadi bagian penting dari rencana Manggarai sebagai kawasan dengan fungsi hunian, transportasi, ruang publik, dan kegiatan ekonomi yang saling terhubung,” ujar Anne.
Secara keseluruhan, rencana pengembangan TOD Manggarai mencakup area sekitar 129 hektare, dengan 64 hektare merupakan lahan KAI. Pengembangan dilakukan secara bertahap, mencakup peningkatan konektivitas pejalan kaki, elevated pedestrian deck, fasilitas integrasi transportasi, ruang publik, area hijau, hunian vertikal, serta fungsi komersial. KAI juga menyiapkan keterhubungan kawasan dengan KRL Commuter Line, Commuter Line Bandara, TransJakarta, Terminal Manggarai, dan rencana LRT Jakarta.
Anne menambahkan, KAI sedang menyusun Master Plan dan Panduan Rancang Kota (PRK) untuk pengembangan ini, yang akan diajukan kepada Pemerintah Provinsi DKI Jakarta untuk penetapan sesuai ketentuan tata ruang.
“Blok F dan G menjadi titik awal karena lokasinya dekat dengan Stasiun Manggarai dan berada pada lahan KAI. Setelah tahap awal berjalan, pengembangan kawasan akan dilanjutkan secara bertahap. Arahnya adalah membuat Manggarai semakin mudah diakses, nyaman untuk berjalan kaki, terhubung antarmoda, serta memiliki pilihan hunian yang dekat dengan perjalanan sehari-hari masyarakat,” tutup Anne.
Pengamat transportasi dari Unika Soegijapranata Semarang, Djoko Setijowarno, mengapresiasi tren pembangunan hunian di kawasan TOD karena efektivitas transportasi. Namun, ia menekankan pentingnya keterjangkauan harga bagi masyarakat, terutama kelas menengah dan pekerja. “Saya kira memang sedang tren pembangunan hunian di kawasan TOD karena efektivitasnya dari sisi transportasi. Namun begitu, seharusnya bisa terjangkau oleh masyarakat kelas menengah,” ujarnya.
Djoko menambahkan bahwa perencanaan hunian dan TOD harus sejalan dengan tingkat penggunaan transportasi masyarakat, khususnya pengguna kereta api, dan membutuhkan perencanaan jangka panjang untuk mengantisipasi peningkatan populasi pengguna transportasi.
Jadi Percontohan
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, mengungkapkan bahwa pembangunan hunian vertikal di kawasan Manggarai dapat menjadi model pengembangan perumahan perkotaan yang memadukan hunian, transportasi publik, dan aktivitas ekonomi. Kolaborasi antara pemerintah dan BUMN menjadi kunci percepatan penyediaan hunian perkotaan.
“Fungsi kami yakni sebagai regulator, membuat aturan dan kebijakan dan pihak KAI sebagai operator yakni membangun, inilah bukti saling sinergi antara KAI dengan Kementerian PKP,” ujar Maruarar.
Dirinya mengapresiasi dukungan PT KAI dalam mendorong penyediaan hunian vertikal di tengah keterbatasan lahan perkotaan. Pengembangan hunian berbasis TOD ini dirancang untuk mendekatkan masyarakat dengan transportasi publik dan pusat aktivitas perkotaan.
Proyek hunian vertikal ini akan dibangun di Blok F dan Blok G Kawasan Stasiun Manggarai dengan memanfaatkan aset tanah berstatus Hak Pakai PT KAI. Total area pengembangan mencapai sekitar 21.939 meter persegi. Rancangan bangunan memperhatikan aspek keselamatan dan ketentuan Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP), dengan batas ketinggian maksimal 151 meter.
Pembangunan dirancang secara vertikal dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 55% dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal 11, serta ketinggian bangunan hingga maksimal 36 lantai. Hunian yang disiapkan terdiri atas tiga tipe: Tipe 28 (Studio), Tipe 36, dan Tipe 45.
Hunian ini akan didukung melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dengan suku bunga 6% dan tenor hingga 40 tahun, sehingga diharapkan memperluas akses masyarakat terhadap pembiayaan rumah yang terjangkau.
Pembangunan tahap awal untuk Blok G dijadwalkan dimulai pada Agustus 2026, sedangkan pembangunan Blok F direncanakan menyusul pada Oktober 2026.